PROPISI - ODGOVORI NA CESTO POSTAVLJANA PITANJA

Ovdje dajemo odgovore na vaša najčešće postavljana pitanja. U Hrvatskoj ima jako mnogo zakona vezanih za promet nekretninama ili u vezi nekretnina. Nije nam namjera da vas opterećujemo svim time, nego ćemo ukratko odgovoriti na ona pitanja koja se tiču kupovine ili prodaje i drugih stvari koje bi za vas mogle biti od koristi. Odgovore na pitanja ćemo dopunjavati kako se ona budu pojavljivala u praksi. Odgovore na pitanja koja ovdje ne nađete možete postaviti našoj Agenciji. Mi cemo pokušati pronaći odgovor i uvrstiti ga ovdje. Dakle, ovdje su odgovori na pitanja koja ste nam postavili.

• KOJU DOKUMENTACIJU MORA PREDOČITI KUPAC U GRUNTOVNICI DA BI SE UKNJIŽIO KAO VLASNIK PRI KUPOVINI NEKRETNINA U HRVATSKOJ?

Dokaz o državljanstvu Republike Hrvatske koje se dokazuje domovnicom, putovnicom ili osobnom iskaznicom. Potrebno je ovjeriti fotokopiju jednog od ovih dokumenata kod javnog bilježnika u Hrvatskoj.

• MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPOVATI NEKRETNINE U HRVATSKOJ?
  
  Mogu. Strani državljani iz zemalja Evropske unije bez ograničenja, osim poljoprivrednih zemljišta. Dražavljani ostalih zemaljauz suglasnost Ministarstva pravosuđa. Suglasnost mogu dobiti državljani onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu, a u izuzetnim slučajevima i ostali. Ako strani državljanin ima osnovanu firmu u Hrvatskoj, onda može kuypovati nekretnine bez ograničenja, pa i poljoprivredna zemljišta.
  
  Postupak za dobijanje suglasnosti je slijedeci:
  
  Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina, zaključuje kupoprodajni ugovor s prodavateljem, koji u tom trenutku ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, te ga uz određenu dokumentaciju dostavlja Ministarstvu pravosuđa u Zagrebu. Iz iskustva možemo reći da se takve suglasnosti čekaju jrelativno dugo, po godinu i dvije. U međuvremenu moguće je u nekim slučajevima izvršiti predbilježbu prava valsništva na nekretninama u gruntovnim knjigama kao garanciju za kupca dok ne dobije suglasnost Ministarstva (neke gruntovnice to odbijaju da učine). Kada dobije suglasnost, tek tada može izvršiti uknjižbu vlasništva na svoje ime i platiti porez na promet nekretnina. Većina prodavatelja traži da se odmah izvrši cjelokupna isplata i uđe u posjed nekretnina. Strani državljani koji osnuju ili imaju osnovano poduzece u Hrvatskoj mogu neograničeno kupovati nekretnine kao vlasništvo tog poduzeća.
  
  
• MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI PRODAVATI NEKRETNINE U HRVATSKOJ?
  
  Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji i ograničenja prodavati svoje nekretnine u Republici Hrvatskoj.


• KOJIM JE ZAKONOM REGULIRAN POREZ NA PROMET NEKRETNINA?
  

Zakonom o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 69/97, 26/00 i 153/02)

http://www.nn.hr/clanci/sluzbeno/1997/1190.htm
http://www.nn.hr/clanci/sluzbeno/2002/2498.htm


• KOLIKI JE POREZ NA PROMET NEKRETNINA U HRVATSKOJ?
  
  Republika Hrvatska ima jedinstvenu stopu poreza od 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza se određuje na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Prema zakonu porez na promet nekretnina plaća kupac ili prodavatelj u njegovo ime, ako se tako dogovore.
  
  
• KOLIKI JE POREZ KOD ZAMJENE NEKRETNINA?
  
  Isto 5% i to tako da svaki vlasnik nekretnine kod zamjene placa po 5% za svoju nekretninu.
  


• U KOM SE ROKU MORA PLATITI POREZ NA PROMET NEKRETNINA?
  
  Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, kupac je dužan porez prijaviti nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana, uzimajući u obzir datum s ugovora. Javni bilježnici takođe jedan primjerak kupoprodajnog ugovora dostavljaju poreznoj upravi. Kupac je dužan u roku 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka.
  


• PLAĆA LI PRODAVATELJ POREZ PRILIKOM PRODAJE NEKRETNINA?
  
  Ne. Plaća jedino ako kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od tri godine od dana kupovine i po višoj cijeni od nabavne. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnina platiti porez u visini od 35%, uvećan za prirez koji je različit u pojedinim mjestima Hrvatske.

• OSTVARIVANJE PRAVA NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA GRAĐANA KOJI KUPNJOM PRVE NEKRETNINE RJEŠAVAJU VLASTITE STAMBENE POTREBE

  Građanin koji kupuje prvu nekretninu i tako rješava svoje stambene potrebe može biti oslobođen od plaćanja poreza na promet nekretnina. Na temelju čl. 11. t. 9., 11 i 13. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN RH, 153/02) kupac uz prijavu poreza na promet nekretnina, zahtjev i kupoprodajni ugovor, podnosi i ove dokaze:

• 1. Domovnicu poreznog obveznika,

• 2. Uvjerenje policijske uprave o prebivalištu građana i članova uže obitelji na kupljenoj nekretnini, sa podacima o zadnjoj (prethodnoj) prijavi prebivališta i članova njegove uže obitelji,

• 3 . Uvjerenje gradskog ureda za katastar i geodetske poslove o neposjedovanju nekretnina za građana i članove njegove uže obitelji (u općini gdje su porezni obveznik i članovi uže obitelji imali zadnje (prethodno) prebivalište

• 4. Izjava data pod moralnom i krivičnom odgovornošću ovjerena kod javnog bilježnika da građanin, odnosno članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu-suvlasništvu stan, odnosno kuću, te druge nekretnine znatnije vrijednosti, a ukoliko imaju u vlasništvu nekretnine ovjerena izjava mora sadržavati podatke o vlasništvu nekretnine, gdje se nekretnina nalazi i površina nekretnine.

• 5. Kod kupnje građevinskog zemljišta porezni obveznik mora u izjavi navesti da će u roku od 5 godina od dana kupnje izgraditi kuću na kupljenoj čestici, a kod kupnje objekta u roh-bau izvedbi da će prijaviti prebivalište na lokaciji nekretnine kada budu ispunjeni uvjeti za korištenje kupljene nekretnine.

• 6. Za članove uže obitelji presliku vjenčanog lista, odnosno izvoda iz matične knjige rođenih (Članovima uže obitelji smatraju se bračni drug, te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin).

• 7. Za porezne obveznike koji su samci u obrascu porezne prijave treba staviti napomenu da građanin nema članove uže obitelji.

• DA LI I KUPAC (UZ PRODAVATELJA) MORA OVJERITI
  SVOJ POTPIS NA KUPOPRODAJNOM UGOVORU?
  
  Ne mora, a može i to je poželjno. Dobro je da i kupac ovjeri svoj potpis.
  
  
• KOLIKA JE KAPARA PRILIKOM ZAKLJUČENJA
  KUPOPRODAJNOG PREDUGOVORA ILI UGOVORA?
  
  U pravilu 10% od iznosa kupoprodajne cijene ili po dogovoru između prodavatelja i kupca.
  
  
• DA LI JE MOGUĆE ZAKLJUČITI I OVJERITI
  KUPOPRODAJNU UGOVOR I U INOZEMSTVU?
  
  Da. Nabolje je da ga ovjerite u našem diplomatskom predstavnistvu, ali, samo ako ste državljanin Republike Hrvatske. Strani državljani ne mogu ovjeravati dokumente u u diplomatskim predstavništvima Hrvatske. Daakle, strani državljani ovjeravaju ugovor kod njihovih bilježnika. Ako ga ovjerite kod stranog javnog biljeznika (notara), takva ovjera se mora prevesti u Hrvatskoj kod ovlaštenog sudskog prevoditelja. Ako je ugovor (ili drugi dokument) ovjeren kod stranog ovjerovitelja potrebno je da takav dokument ima i pečat Apostile.
  
  
• DA LI JE MOGUĆE PLATITI POREZ NA PROMET
  NEKRETNINA DEVIZNIM SREDSTVIMA?
  
  Ne. Porez se plaća putem banke ili pošte u kunama. Devizna sredstva se preračunavaju u kune i porez je izražen u kunama, te se tako mora i platiti.

• MOGU li AMERIČKI DRŽAVLJANI KUPOVATI NEKRETNINE U HRVATSKOJ?
  
  Mogu uz suglasnost Ministarstva pravosuđa. SAD i Hrvatska imaju potpisan ugovor o reciprocitetu.

• KAKO PRODATI ILI KUPITI NEKRETNINE U HRVATSKOJ?
  
  Možete to obaviti sami, možete koristiti neku od profesionalnih agencija ili usluge nekog advokata. Ako taj posao povjerite nama, budite sigurni da ćete sve obaviti brzo, korektno i sigurno.

• KAKO IZBJEĆI MOGUĆE PROBLEME PRI PRODAJI ILI KUPOVINI NEKRETNINA?
  
  Ako ste prodavatelj i imate čistu dokumentaciju o vlasništvu, nećete imati nekakvih većih problema pri prodaji nekretnina. Povjerite li taj posao stručnim osobama, taj će vam posao biti i olakšan. Profesionalna agencija će vam taj posao obaviti s najmanje brige. Istina, tada ćete tu uslugu morati i platiti, ali, šta je danas džaba? Isto je i pri kupovini. Kupujete li sami dobro pazite šta i od koga kupujete. Ako niste vični tom poslu, bolje je da to učinite preko ovlaštene agencije ili advokata. Ne zaključujte nikakav dogovor bez detaljne prethodne provjere dokumentacije za nekretninu koju želite kupiti. Ako vam nekretninu nudi agencija kao posrednik, ona je odgovorna za cjelokupni posao. Ako nekretninu kupujete koju ste sami pronašli, najbolje je da tu dokumentaciju provjeri neko iz agencije ili advokat. Takvu uslugu ćete platiti manje od ukupne provizije (zavisi od usluge koju zahtijevate), a vaša sigurnost će biti veća. Naša Agencija za svaku kupoprodaju prije samog zaključenja predugovora ili ugovora još jednom provjerava imovinsko-pravno stanje za tu nekretninu, a na zahtjev kupca ishoduje i novi zemljišno-knjižni izvadak kao dokaz da nekretnina nije opterećena teretima.

• DA LI SU NAVEDENE CIJENE NA NAŠIM WEB STRANICAMA KONAČNE?
  
  Nisu. To su cijene koje su utvrđene međusobnim posredničkim ugovorom između prodavatelja i nas kao posrednika. Mi smo dužni da ih na našim stranicama i u oglasima postavimo prema utvrđenom dogovoru, a o konačnoj kupoprodajnoj cijeni odlučuje vlasnik. Dozvoljavamo da se prodavatelj i vlasnik uz naše prisustvo u Agenciji dogovaraju o konačnoj cijeni. Isto tako, ako vlasnik nije prisutan, mi smo dužni svakom prodavatelju ponuditi cijenu koju nudi potencijalni kupac za određenu nekretninu (telefonom, faksom, e-mailom...), a ako se on složi s tom cijenom, ovlašteni smo zaključiti predugovor i primiti kaparu. Konačnu isplatu preuzima prodavatelj.

• KOLIKA JE PROVIZIJA ZA KUPCA U NAŠOJ I SLIČNIM AGENCIJAMA?

3% za kupca. (Najviša ukupna provizija  6%, najniza 4% zajedno od prodavatelja i kupca).

• KOJE SVE USLUGE KUPAC IMA URAČUNATE U PLAĆENOJ PROVIZIJI OD 3%?
  
  Izradu kupoprodajnog predugovora i ugovora, uknjižbu nekretnina u gruntovnim knjigama na ime kupca, promjenu vlasništva u katastru, prijavu porezne obaveze, izvođenje komisije za procjenu visine poreza, uručenje rješenja o visini poreza i uplatnice za plaćanje poreza, ovjeru kupoprodajnog ugovora nakon plaćenog poreza... i sl.

• KAKO SE MOŽE POGLEDATI NEKA OD NEKRETNINA IZ PONUDE?
  
  Dolaskom u našu Agenciju, odabirom onoga što se želi pogledati, potpisom posredničkog lista za razgledavanje nekretnina i odlaskom na teren. Možete doći i bez najave svaki dan od 8-16 sati, ali s prethodnom najavom činite dobru uslugu i nama i sebi.

Odgovore na pitanja cemo po potrebi i dalje dopunjavati.