Article Index
O nama
Posredovanje
O agenciji
Savet kupcima
Zlatna pravila kupnje
Zlatna pravila prodaje
Predugovor i ugovor
Porez
All Pages

Dobro dosli na zlatni otok Krk i u agenciju za nekretnine Art - Ars

Agencija za nekretnine ART-ARS d.o.o. Malinska Krk, bavi se prometom nekretnina od početka 1993. godine.

Dugogodišnje iskustvo u prodaji svih vrsta nekretnina, smještaj u najljepšem turističkom mjestu na Krku, u pitoresknoj Malinskoj, u čijoj su najbližoj okolici Vantačići, Porat i Njivice, udaljena samo 40 km od Rijeke, 12 km od mosta kopno - otok Krk, omogućava Agenciji ART-ARS da pokriva svojom ponudom cijeli otok pa i šire i garancija su Vam za dobar izbor.

U ponudi je veliki broj nekretnina na otoku Krku i oklini: kuća, vikendica, stanova, apartmana, građevinskih zemljišta, započetih i nedovršenih gradnji, poslovnih prostora, poljoprivrednih zemljišta, šuma itd.

Usluga Agencije podrazumijeva cjelokupni servis za potencijalnog kupca i prodavatelja, od prvog kontakta koji Vam nude ljubazni službenici Agencije, razgledavanja nekretnina, savjeta, do zaključenja kupoprodajnog ugovora, izvođenja komisije za procjenu vrijednosti i razreza poreza na promet nekretnina (5%), do uknjižbe novog vlasnika u zemljišne knjige, katastar, i uručenja dokumenata kojima se dokazuje vlasništvo. Znaci, potpuna usluga uz vrhunsko pravno praćenje i sve u rekordno brzom roku.

Nešto duže traje  dobijanje odobrenja za stjecanje prava za kupovinu nekretnina u Hrvatskoj za strane državljane čije zemlje imaju utvrđen reciprocitet s Hrvatskom. Napominjemo da državljani zemalja Evropske unije mogu slobodno kupovati nekretnine u Hrvatskoj, osim poljoprivrednih zemljišta. Mnogi stranci (Nijemci, Austrijanci, Mađari, Italijani i drugi) kupili su nekretnine u Hrvatskoj preko naše Agencije.

Pored prodaje, kupovine, zamjene, iznajmljivanja, sređivanja imovinsko-pravnih odnosa, uređenja vlasništva,  Agencija nudi i mogućnost izgradnje novih objekata, adaptacije, preinake, uređenje interijera, geodetska snimanje terena, parcelaciju, procjene, izradu programskih skica i projekata, uknjižbe i druge usluge za kupca i prodavatelje.

Cijene nekretnina nisu fiksne. Kupac konačnu cijenu dogovara s prodavateljem uz prisustvo posrednika. U cijene nekretnina nije uračunat porez i provizija. Porez na promet nekretnina iznosi 5%. Provizija je 3%.

Najniža provizija koju plaća kupac od stvarno dogovorene kupoprodajne cijene je 1.000 EUR (plativo u kunama, za nekretnine čija je cijena mala, a ukupna provizija bi bila manja od navedenog iznosa).

Agencija naplaćuje proviziju u postotku od ukupnog iznosa kupoprodajne cijene.  Provizija se plaća prilikom zaključenja kupoprodajnog predugovora, kod polaganja kapare ili ugovora, ako se drukčije ne dogovori, ali ne kasnije od dana konačne isplate dogovorene kupopriodajne cijene.

O AGENCIJI

Agencija za nekretnine ”Art-Ars” d.o.o. sa sjedištem u Malinskoj, Dubašljanska 111, jedna je od najstarijih agencija za promet nekretnina na otoku Krku. Poslujemo od 1993. godine i za to vrijeme naše ime je postalo prepoznatljivo i stalno prisutno u ovom poslu. Profesionalnim pristupom stekli smo veoma veliki broj zdovoljnih klijenata širom svijeta, kao i dobru saradnju sa mnogim srodnim agencijama u inostranstvu. Njihovo zadovoljstvo našim uslugama dalo nam je podstreka za daljnji rad i stalno unapređivanje kvaliteta naših usluga.

Mi se trudimo da svakog dana budemo što bolji. Lako je biti prosječan, cilj je biti najbolji. Vaše zadovoljstvo je naša najveća nagrada i najbolja reklama.

Područje našeg djelovanja je prvenstveno otok Krk, ali i šire. U ponudi imamo veliki broj kuća, vila, starih kamenih kuća za adaptaciju, građevinskih i poljoprivrednih zemljišta, poslovnih prostora...

Naše usluge podrazumijevaju cjelokupni servis u kupoprodaji nekretnina, počevši od njihovog, samog preuzimanja za prodaju, provjere cjelokupne dokumentacije (vlasništvo, posjedništvo, građevinska dozvola, dozvola za upotrebu, procjena vrijednosti ...), oglašavanje i reklamiranje, razgledavanje nekretnina s potencijalnim kupcima, zaključivanje predugovra i kupoprodajnog ugovora, ovjere kod javnog bilježnika, prikupljanja dokumentacije potrebne za uknjižbu novog vlasnika u zemljišne knjige i katastar, prijave porezne obaveze, izvođenje komisije za procjenu vrijednosti nekretnina i reguliranje poreza na promet nekretnina (5%), uknjižbe novog vlasnika u zemljišne i katastarke knjige i uručivanje dokumenata o vlasništvu novom vlasniku.

Naša agencija, samostalno ili s provjerenim vanjskim saradnicima, može vam ponuditi niz usluga koje su vezane za vaše nekretnine, tako da ne morate gubiti dragocjeno vrijeme. Mi vam možemo pomoći: pri prodaji, kupovini, zamjeni i iznajmljivanju nekretnina. Zatim, geodetskim izmjerama, uređenju vlasništva i međa, katastarskog stanja, procjeni vrijednosti, uknjižbi, uređenju poreznih obaveza, ishodovanju dozvola za gradnju i upotrebu objekata, izradi idejnih rješenja i projekata, gradnje i dr.

Ono što je već poznato našim klijentima, jeste da kada se radi o bilo kom poslu, mi cijeli posao pratimo od početka do kraja, ne prepuštajući ništa slučaju ili da to rade sami klijenti.

Ako trenutno ne budemo u mogućnosti da vam ponudimo nekretninu koju tražite, ostavite li, ili nam dostavite svoje podatke sa kontaktima i željama, mi ćemo se potruditi da vam takvu nekretninu pronađemo i o tome obavijestimo kada je pronađemo.

Tokom našeg dugogodišnjeg rada veliki broj naših klijenata koji su kupili nekretnine preko naše Agencije, bilo iz Hrvatske ili stranih zemalja, pored poslovnog odnosa postali su i naši prijatelji, koristeći mogućnost da nam se uvijek obrate za pomoć i savjet.

Na kraju, mi smo ponosni na naše iskustvo i postignute rezultate, ali se time ne uljuljkujemo u snove, nego i dalje vrijedno radimo i učimo. Pri tome koristimo naš slogan:

Naš slogan je: Biznis, ali fer! Ništa nije tako dragocjeno kao poštenje i međusobno povjerenje.

 

 

AGENCIJA KAO POSREDNIK U KUPOPRODAJI NEKRETNINA

Kupovina ili prodaja stana, kuće ili zemljišta složena je transakcija koja obuhvaća niz imovinsko-pravnih, financijskih i ostalih pitanja u kojima se običan čovjek teško snalazi. Nesređeno stanje na tržištu nekretnina kod nas dodatno komplicira stvar te povećava rizik od mogućih prevara i malverzacija. Stoga je pri kupovini ili prodaji nekretnina najvažnije napraviti dobar plan, naoružati se strpljenejm i, što je najvažnije, informacijama. Na taj naćin najbolje ćete se zaštiti od prevara. Još jedan način da se osigurate jeste da angažirate stručnjake s iskustvom u takvim poslovima: oni će vam pomoći da brže pronađete traženu nekretninu prema vašim željama i financijskim mogućnostima ili kupca za nekretninu koju želite prodati, umjesto vas će riješiti sve papire i provjeriti u zemljišnim knjigama stvarno stanje nekretnine te vas uputiti u sve pravne radnje koje morate poduzeti.

Biranje agencije koja vam može pomoći nije lako. Legalnih i ozbiljnih agencija je malo, dok je broj agencija koje rade na crno i ne poštuju ni minimum profesionalnosti veoma mnogo. Prema procjenama u Hrvatskoj na crno radi oko dvjestotinjak posredničkih agencija. Većina agencija svoje oglase objavljuju kao privatna lica, obično u besplatnim oglasima. Oni obično nemaju ni svoj poslovni prostor, ne zna se na kojoj adresi rade, od svega imaju samo mobitel, automobil a poslovne susrete zakazuju i obavljaju u kafićima. Poslovima posredovanja bave se ljudi koji nemaju potrebnog znanja za to, nisu u stanju da vam pruže pravu informaciju, a ako je i pruže ona je površna i često neistinita.

Prodavatelji i kupci obično nisu upoznati s obavezama agencije u posredovanju. Treba znati da svaka ozbiljna agencija i s prodavateljem i kupcem potpisuje ugovor o posredovanju, u kojem su navedeni međusobna prava i obaveze, iznos provizije, rokovi i sl. Naša agencija sa svakim prodavateljem potpisuje Ugovor o posredovanju, a s potencionalnim kupcem Posrednički list za cjelokupnu posredničku uslugu do uknjižbe vlasništva nekretnina na ime kupca. Ovaj Posrednički list takođe ima zakonsku snagu ugovora o posredovanju.

Nasa agencija prilikom svakog preuzimanja nekretnine za prodaju detaljno pručava svu dokumentaciju vezanu za tu nekretninu. Ako se radi o zemljištu, provjerava se zemljisno-knjižno stanje i u tom slučaju prodavatelj je dužan dostaviti zemljišno-knjižni izvadak (vlasnicki list), kopiju katastarskog plana i posjedovni list uprave za katastar. Najbolje je kada za zemljiste prodavatelj ima i lokacijsku, ili, eventualno, građevinsku dozvolu. U svakom slučaju treba znati da li se radi o građevinskom ili poljoprivrednom zemljištu. Ipak, ako je u pitanju građevinsko zemljište najbolje je da potencijalni kupac nakon sto pogleda zemljište koje želi kupiti sam provjeri kakvo je stanje u vezi mogućnosti gradnje. Zašto? Zato što se urbanisticki planovi mijenjaju, pa ono što je do juče bilo u građevinskoj zoni, sutra više ne mora biti. Planovi se mijenjaju, dopunjuju, smanjuju... Jednostavno, radi se o jednom šarenilu, jer je maltene svaka bivša mjesna zajednica postala općina, a svaka od njih donosi svoje urbanističke planove, ima svoju politiku itd. Kod preuzimanja na prodaju stanova ili kuća, situacija je jos složenija. Pored nespornog vlasništva prodavatelja koje utvrđujemo, bitno je da zgrada ima građevinsku dozvolu, da je u svemu izgrađena prema odobrenoj dozvoli i projektnoj dokumentaciji, da nema odstupanja od onoga što je dozvolom i projektom odobreno, da je katastarski i gruntovno uknjižena kao građevina, i, mada je to rijetko za sada, da ima dozvolu za upotrebu.

Obaveza agencije je u prvom redu da provjeri zemljišno-knjižno stanje nekretnine na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora. Svaka stranka prije potpisivanja ugovora mora se dobro upoznati s njegovim sadržajem kao i s ostalom dokumentacijom. Agencija aktivno učestvuje i u toku pregovora oko kupoprodajne cijene. Nakon sto se ugovor potpiše i ovjeri kod javnog bilježnika, izvrši isplata kupoprodajne cijene i nekretnina preuzme od strane kupca, agencija je dužna takav ugovor uz ostalu potrebnu dokumentaciju da preda na uknjižbu u gruntovnicu općinskog suda (zemljišno-knjižni odjel). Isto tako je obavezna predati i poreznu prijavu poreznoj upravi i nakon obračuna poreza da uruči rješenje o visini poreza i uplatnice za plaćanje poreza, a na kraju kada se porez plati, da ovjeri ugovore o plaćenom porezu. Nakon što se izvrši uknjizža u gruntovnim knjigama agencija ima obavezu da izvrši promjenu vlasništva u katastru. Time bi obaveze Agencije bile završene.

 

NEKOLIKO SAVJETA PRI KUPOVINI NEKRETNINA

Često dobijamo pitanja šta kupiti, šta je jeftinije, novogradnja ili stariji objekti. Starije kuće i stanovi su nešto jeftiniji od novogradnje, ali tu treba dobro paziti šta se time dobija, a šta gubi. Često možete kupiti sasvim dobru nekretninu koja je korištena i znatno uštedjeti. To su one nekretnine koje se prodaju zbog iznenadnih razloga prodavatelja, a oni mogu biti različiti - potreba za hitnim novcem, razvod, smrtni slučaj, selidba i sl. To su sačuvani objekti, često namješteni, bliže ili dalje od mora i svakako ih se isplati kupiti. Opet, ima objekata u koje morate nakon kupovine mnogo uložiti za adaptaciju, zamjenu instalacija, otklanjanje vlage i ostale zahvate. Imajte na umu da kod starijih objekata često može biti neriješeno i stanje vlasništva. Starije nekretnine su obično na boljim lokacijama (a tri zlatna pravila kod kupovine nekretnina su: 1. lokacija, 2. lokacija i 3. lokacija :-), pa ćete iz tog razloga često posegnuti za tim. Opet niste pogriješili. Jer, nema te nekretnine koja se ne može lijepo adaptirati, dograditi, proširiti, urediti za svoju dušu. Ako nije u pitanju dobra lokacija, novogradnja bi mogla biti sigurniji, a ponekada i jeftiniji izbor. Kako po novom Zakonu o vlasništvu svi stanovi moraju biti etažirani i imati vlasničke listove o etaznom vlasništvu (omogućuju vam stavljanje hipoteke i podizanje kredita), kupnjom stana u novogradnji izbjeći ćete gnjavaže s hrpama papirologije.

Kupovina stana ili kuće u izgradnji, može se pokazati najboljim rješenjem. Budite pažljivi kod ovakve vrste kupnje. Jer, nisu svi investitori pouzdani. Ništa ne radite na riječ. U takvim slučajevima koristite uslugu agencije ili advokata. Svaki detalj mora dobro biti preciziran međusobnim ugovorom o kupoprodaji nekretnina. Ako se odlučite za takvu vrstu kupnje onda ćete u toku gradnje moći utjecati na nju, birati pločice, parket, sanitarije, boju zidova, pomjeriti neki zid, detalj, zatražiti više utičnica i prekidača za struju, što sve može biti interesantno i korisno za vas. Nedostatak može biti kašnjenje rokova, ne daj bože i financijski krah investitora, a prednosti su jeftinija cijena kvadrata jer tako učestvujete u financiranju izgradnje. Do određene visine iznos preinaka uključen je u osnovnu cijenu, no prijeđete li je, morate nadoplatiti razliku.

Prije odluke o kupnji stana ili kuće u izgradnji, provjerite da li investitor ima građevinsku dozvolu ovjerenu zelenim žigom te je li objekt izgrađen u skladu sa službenim projektom jer u suprotnom nećete moći dobiti dozvolu za upotrebu.

 

ZLATNA PRAVILA ZA KUPNJU

* Odabrali ste nekretninu koju želite kupiti, šta sada? Sviđa vam se, baš vam je prirasla srcu. Razumijemo. Zatražite od vlasnika izvod iz zemljišne knjige (vlasnički list) iz koga mora biti vidljiv identitet vlasnika i glavne karakteristike nekretnine te teretni list koji pokazuje da li je nekretnina opterećena hipotekom, otkupom ili nekim drugim teretom i upisom. Dobro je zatražiti i vlasnikov kupoprodajni ugovor, ako je on tu nekretninu kupio, koji mora biti ovjeren, potpisan s obje strane te iamti pečat porezne uprave o plaćenom porezu na promet nekretnina. Zatražite i sve potvrde o plaćenim režijama.

* Sastavite popis stvari na koje morate obratiti pažnju prilikom razgledavanja nekretnine. Takav spisak zajedno potpišite prodavatelj i vi. To bi trebalo biti ono što ostaje u objektu vama kao kupcu. Dobro se raspitajte o svim sitnicama vezanim za nekretninu. Bivši vlasnik zna sve ono sto bi vam kasnije moglo potrebati: dovodi i odvodi instalacija, dimnjaci, grijanje, druge pojedinosti.

* Obratite pažnju na položaj objekta, okoliš i mogućnost parkiranja, međe sa susjedima, udaljenost od javnog prevoza, škole, vrtića, doma zdravlja, zelenih površina i tržnice. Prošećite okolo i uvjerite se o kakvoj se lokaciji radi i da li tu ima nešto što bi vam moglo kasnije smetati.

 

ZLATNA PRAVILA AKO PRODAJETE

* Uspješno prodati nekretninu nije ništa jednostavnije nego je kupiti. Ponekada će trebati i višemjesečni trud, od sređivanja dokumentacije do davanja oglasa, javljanja na pozive kupaca i pokazivanje nekretnine. Naravno, kao i u slučaju kupnje, sve to umjesto vas moze obaviti naša Agencija. Pripremite, dakle, izvod iz zemljišne knjige, kupoprodajne ugovore svih bivših vlasnika, ako ih imate, vaš kupoprodajni ugovor, posjedovni list, građevinsku i dozvolu za upotrebu, tlocrte, slike nekretnine.

* Pripremite i sve potvrde o plaćenim računima za rezije kako biste potencijalnom kupcu mogli pokazati da ste režije uredno podmirili.

* Odredite realnu tržišnu cijenu: nemojte prodavati nekretninu ispod realne cijene zato što vam se žuri i hitno vam je potreban novac, ali nemojte je niti precjenjivati jer ćete je mjesecima oglašavati bez uspjeha i na kraju morati spustiti cijenu ako je stvarno želite prodati.

* Dotjerajte stan ili kuću i uklonite sitne nedostatke: riješite se nepotrebnog namještaja, obojite zidove i stolariju, popravite brave i slavine koje kapaju... Iskrčite zemljište koje želite prodati. Jer, od šume se ništa ne vidi. Svako želi da ima pregled onoga što kupuje. Imajte na umu da će vam se trud i novac uloženi u uređenje isplatiti jer će vam omogućiti da brže prodate nekretninu i postignete bolju cijenu.

* Kada pronađete kupca, na redu je potpisivanje predugovora i ugovora. Nemojte to raditi sami, ako stvarno niste vični tom poslu. I tada možete angažirati našu Agenciju ili nekog odvjetnika. Angažujete li odvjetnika ili javnog bilježnika, znajte da vas to neće malo koštati. Nemojte dopustiti da kupac useli prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor i primite novac. Dobro je u ugovoru navesti da će se kupcu njegovo primjerak ugovora uručiti nakon isplate cjelokupnog iznosa ugovorene kupoprodajne cijene, ako u ugovoru niste predvidjeli izdavanje tabularne isprave nakon isplate.

 

POTPISIVANJE PREDUGOVORA I UGOVORA

Kada se prodavatelj i kupac nekretnine dogovore oko cijene, prvo se potpisuje predugovor kojim se definiraju cijena, način plaćanja, kapara, rok isplate i rok useljenja i dugo. Kapara je polog, obicno 10% vrijednosti nekretnine, koja jamči da obje strane imaju stvarnu namjeru kupiti, odnosno prodati nekretninu. Prema Zakonu o obaveznim odnosima, ako kupac odustane od kupnje, kapara ostaje prodavatelju, a ako on odustane, dužan je kupcu vratiti dvostruki iznos kapare. Predugovor nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika (ali može, ako to žele obje strane) već su za vjerodostojnost dovoljni potpisi prodavatelja i kupaca. Kupoprodajni ugovor se potpisuje prilikom isplate cjelokupnog iznosa dogovorene kupoprodajne cijene, a može ga i ranije ovjeriti prodavatelj i imati spremnog na dan isplate. Prodavatelj je dužan ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika, a kupac to ne mora učiniti ili može ako želi.

 

POREZ NA PROMET NEKRETNINA

Porez na promet nekretnina oporezuje se po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene nekretnine, a porez snosi kupac, ako se drukčije ne dogovori. Porezna uprava procjenu vrši uvidom u nekretninu, za što (nije uvijek i svugdje isto) izlazi određena porezna komisija na lice mjesta. Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora kupac je dužan prijaviti poreznu obavezu nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana, a u roku od 15 dana nakon ispostave rješenja porezne uprave platiti porez. U suprotnom obračunavaju se kamate za svaki dan prekoracenja roka. Kao prodavatelj nekretnine niste porezni obveznik za zaradu od prodaje, osim ako ste prodali stan, kuću ili zemljište koji ste kupili unazad tri godine i ako ste prilikom prodaje zaradili. U tom slucaju dužni ste na razliku izmdeđu kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35%, uvećan za prirez koji je različit od mjesta do mjesta.

I, na kraju, ipak je najbolje da se obratite stručnjaku. Naravno, ne kažemo da to moramo biti mi.